3.27.2006

El precio de los inmuebles y el volumen de las herencias



Economistas alemanes han realizado un estudio -hasta ahora- único en el mundo. En él analizan la relación existente entre el volumen de las herencias y el precio de los bienes inmuebles.

Los hechos observados son:

1) El volumen de los bienes heredados aumenta en Alemania año a año. En 1997, se pagó impuestos por 1,98 mil millones de euros por concepto de herencia. En 2002, la cifra se elevó a 3,02 mil millones de euros.

2) Simultáneamente, en igual período, el precio de los inmuebles ha descendido. Entre los años 1995 y 2001, el valor de las casas "pareadas" y los departamentos ha descendido en un 3%, como promedio en todo el territorio alemán. Entre 1995 y el 2003, se registra un descenso aún más drástico, de un 6%.

Esta “pérdida de valor” no se ha registrado en los sectores que se están despoblando, al Este del país, sino en ciudades “caras” como Frankfurt (-2,44%), München (-4%) y Hamburgo (-5,36%).
Como corolario, se puede decir que “el mayor volumen de los inmuebles heredados es inversamente proporcional al valor de mercado de los inmuebles”. Existe una suerte de correlación negativa entre ambos.

Se presentan varias posibles explicaciones:

1) La mayoría de los herederos no vive en el inmueble heredado, sino que lo vende. ¿Por qué? Porque, debido al aumento de la “esperanza de vida de la población” o, más correctamente, porque la generación de los padres vive muchos más años que antes, la generación actual hereda recién con aproximadamente 45 años. Y, para entonces, muchos de ellos ya han adquirido una vivienda propia.

2) Porque, generalmente, los matrimonios alemanes se componen de personas que proceden del mismo nivel económico, de manera que, generalmente ambos heredan inmuebles. Lo que significa que la presión para vender, por lo menos uno de los inmuebles, es aún mayor que si heredaran una sola casa o un solo departamento.

3) Progresivamente, y considerando el desarrollo demográfico, cada vez, un volumen mayor de inmuebles, pasa a ser propiedad de un número cada vez menor de personas. Donde antes había que “repartir” una casa, por ejemplo, entre tres hermanos, hoy sólo es un/a hijo/a quien recibe la herencia.

4) Por último, el alto número de divorcios contribuye a que el inmueble adquirido en común por los cónyuges, deba ser vendido. Los inmuebles, “sacrificados a un divorcio” (Scheidungsopfer, como se dice en Alemania) generalmente son los más apreciados, porque es común que se vendan a un bajo precio.

Todo esto, lleva a que la oferta inmobiliaria crezca y a que el aumento de la oferta conduzca lógicamente, al descenso de su precio en el mercado.

No significa que, en todas las ciudades y en todos los sectores, los inmuebles hayan disminuido o vayan a bajar de precio. Esto es sólo que es una tendencia general, que se observa a nivel nacional. Pero, evidentemente, hay otros factores a considerar al momento de invertir en inmuebles.

Actualmente, los inversionistas norteamericanos que se preparan para entrar al mercado inmobiliario alemán, piensan que los inmuebles están infravalorados. Efectivamente, se ha registrado un aumento del valor de los inmuebles en todos los países del llamado primer mundo, salvo en Alemania. En consecuencia, opinan los estadounidenses, hay que comprar pronto, porque el precio subirá necesariamente, dicen.

Lo importante, para nosotros en Chile, de este informe es que la transición demográfica (el paso del boom de los nacimientos a la etapa en que la gente mayor vive más tiempo y los nacimientos bajan abruptamente) es un fenómeno que se presenta o se presentará en todas las sociedades, en algunas más dramáticamente y en otras menos; pero, si se proyectan las cifras demográficas actuales, ninguna se salvará de la transición demográfica, tampoco la nuestra.

En suma, se puede concluir que un desarrollo similar al que se aprecia en Alemania, objeto del estudio que comentamos, puede afectar, en mayor o menor medida, a otros países del mundo, también a Chile.

El precio de los inmuebles y el volumen de las herencias